[경제공부] 연장계약을 할때 부동산 중개업소를 꼭 통해야 하나요?

현재 교회 법인의 소유 건물에 거주하고 있는 세입자입니다.
올해 7월에 전세만기가 돌아오는데 계약갱신청구권을 쓰려고 생각중이었습니다. 그런데 교회에서 해당 건물을 교회 건물로 쓸거라면서 연장해도 1년밖에 못 산다고 하더라구요. 1년만 연장해서 계약하는 경우에는 다시 계약서를 써야한다던데 부동산 중개업소를 통해서 1년 연장계약서를 써야 하는지 아니면 교회 법인측과 1년 연장 합의서를 써도 되는지 궁금합니다.
지금 가지고 있는 계약서는 교회가 법인으로 바뀌기 전에 교회 주인과 작성한 계약서입니다. 
만약 계약서를 다시 작성했을 경우 확정일자도 다시 받아야 하는지 궁금합니다. 계약서를 곧 작성하자고 하는데 어떻게 해야 하는지 가급적 빨리 알고 싶습니다. 
 (2025.04.16)

▶ 부동산 중개업소를 끼지 않고 계약서를 써도 되며 확정일자를 다시 받을 필요 없음
결론부터 말씀드리자면 굳이 부동산 중개업소를 끼지 않고 당사자들간에만 계약서를 쓰셔도 되구요. 확정일자를 다시 받을 필요도 없습니다. 또 계약서를 다시 쓴다고 해도 1년만 거주할 수 있는 것도 아닙니다. 집주인이 개인이든 법인이든 그리고 주택이든 아니든 주택임대차계약을 체결하고 임차인으로서 거주하고 있다면 주택임대차보호법에 적용 대상이 됩니다. 주택임대차보호법에서는 2년 미만의 기간으로 계약을 한 경우 세입자는 그 기간을 2년으로 주장할 수 있다고 되어 있습니다. 그러니 1년만 살 수 있다는 교회 측의 입장에 따라 계약서를 다시 쓴다고 해도 사연자님이 2년을 거주하겠다고 하면 1년이란 기간은 사실 무의미하다는 거죠. 분쟁이 생길 것을 대비해 계약서를 다시 쓰지고 하는 것 같지만 계약서에 어떻게 쓰던 간에 법적으로 2년을 보호받을 수 있으니 사실상 효력이 없다고 볼 수 있습니다. 만약 그럼에도 1년만 살고 나가달라고 요청한다면 그 요청을 거절하거나 받아들일 권리는 사연자님께 있으니까 1년만 거주하고 이사가는 대가로 이사비용 정도는 달라고 협상해 볼 여지도 있습니다.


▶ 집주인이 법인인 경우 직접 거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절 할 수 없음
 또 계약이 끝나는 시점에 올해 7월이라고 하셨는데요. 아직 계약기간이 종료될 때까지 2개월 이상 남아 있기 때문에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 집주인이 개인이라면 직접 들어와서 거주를 할 경우엔 계약갱신요구권을 거절할 수 있지만 법인이기 때문에 직접 거주를 이유로 거절 할 수가 없습니다. 해당 건물이 철거되는 상황에서나 거절 할 수 있겠지만 이 경우에도 최초 계약 체결 당시 건물이 철거되는 시점을 구체적으로 고지한 경우에나 거절이 가능합니다. 다시 말해 계약갱신요구권을 쓰겠다고 해도 사실상 교회에서는 거절을 할 수가 없고 올해 7월부터 최소 2년간은 계속 거주할 수 있다는 거죠. 아무튼 1년만 살고 나가는 것에 합의를 하셔서 계약서를 다시 작성하게 된다면 당사자들끼리만 만나서 작성하여도 아무런 상관이 없습니다. 부동산 중개업소를 끼고 계약서를 쓰게 된다면 계약내용에 이상은 없는지 중개업소에서 살펴보게 될텐데요. 원칙대로라면 조금 전 설명 드린 내용에 대해 안내를 해드리고 세입자의 권리에 대해 설명을 해드려야 되겠지만 실제로 그렇게 할런지는 알 수가 없습니다.

▶ 보증금의 변동 없이 계약서를 다시 작성한다면 확정일자는 받지 않아도 됨
만약 보증금의 변동 없이 계약서를 다시 작성한다면 확정일자는 받지 않아도 되구요. 기존에 받았던 확정일자도 그대로 유지됩니다. 확정일자는 계약서가 작성된 날짜를 법적으로 증명할 수 있는 공적인 절차라고 볼 수 있는데요. 확정일자를 받은 뒤 전입신고를 완료하면 그 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권을 갖게 됩니다. 예를 들어 오늘 날짜로 확정일자를 받고 전입신고를 했다면 내일 0시부터는 대항력과 우선변제권을 가질 수 있다는 건데요. 그럼 내일 이후로 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다가 문제가 생겨서 그 집이 경매로 넘어가더라도 대출금보다 내 보증금을 먼저 보호받을 수 있고 보증금을 돌려받기 전까지는 계속해서 거주할 수 있는 권리가 보장된다는 뜻입니다. 만약 보증금이 인상된다면 인상된 만큼에 대해서는 추가로 확정일자를 받아야 우선변제권이 보장되겠지만 보증금 액수의 변동이 없거나 감액이 된다면 기존에 받았던 확정일자가 유효하기 때문에 확정일자를 따로 받을 필요는 없습니다.

 

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♧ 오늘의 경제공부

평소 궁금했던 사항인데 연장 계약 시 꼭 부동산 중개업소를 끼고 할 필요는 없다는 것을 확실히 알았다.
더군다나 집주인이 법인인 경우 직접 거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절할 수 없다는 것!!
계약 시 집주인이 개인인지 법인인지도 잘 살펴보고 진행하는 것이 필요하겠다.
또한 연장 계약 시 보증금이 인상된다면 인상된 만큼에 대해 반드시 추가로 확정일자를 받아야 한다는 것도 알아두자!!


한국공인중개사협회에 등록되어 있는 표준임대차계약서 양식을 참고하도록 하자.
한국공인중개사협회 부동산 서식 목록
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https://www.kar.or.kr/pinfo/realtyformview.asp?realtyform=370

한국공인중개사협회