[경제공부] 신탁회사가 소유권자인 주택을 매수해도 될까요?

최근에 이사를 계획중에 있는데요. 매수할 아파트 등기부등본을 보니 소유권자가 신탁주식회사입니다.
부동산에 알아보니 개인이 경매로 낙찰받은 후 소유권을 취득하고 신탁회사에 담보신탁을 했다고 합니다.
그래서 현재 소유권자는 신탁회사로 나오는게 맞다고 설명을 하더라구요.
일반주택담보대출보다 담보신탁으로 진행할 경우 대출한도가 높아서 그렇게 많이들 한다고 했습니다.
이 아파트를 매수하고 싶은데요. 저는 누구와 계약해야 하나요?
위탁자인 개인인지 현 소유권자인 신탁주식회사인지 아니면 둘 다 계약서에 기재해야 되는지 궁금합니다. 더불어 계약금과 잔금은 개인과 신탁회사중 어디에 지불해야 하는 걸까요? 정상적으로 잔금을 치룬다면 신탁회사가 위탁자인 개인에게 소유권을 이전하고 개인은 다시 저에게 이전한다고 합니다. 근저당이 있는 아파트와 똑같다고 부동산에서 그러는데 믿고 진행해도 되는지 궁금합니다.
(2025.04.14)

▶ 근저당설정방식과 비슷하지만 담보신탁방식은 소유권 자체가 신탁회사에 있다는 차이점
먼저 신탁등기가 설정된 아파트라는 것은 현재 그 아파트의 소유권이 개인이 아니라 신탁회사에 있다는 뜻입니다. 이렇게 된 이유는 원래 개인인 집주인이 금융기관에 대출을 받을 때 담보로 이 아파트를 맡기면서 소유권을 신탁회사에 넘겼기 때문입니다. 대출금을 갚지 못할 경우를 대비해서 신탁회사가 대신 이 부동산을 관리하거나 처분할 수 있도록 한 거죠. 이런 방식을 담보신탁이라고 부르는데요. 우리가 알고 있는 근저당설정과 비슷하지만 결정적인 차이는 소유권 자체가 신탁회사로 넘어가 있다는 점입니다. 은행이 근저당설정방식으로 대출금을 충당해야 되는데 신탁회사로 소유권을 넘기면 신탁회사가 알아서 처분하기 때문에 절차가 비교적 단순해지고 다른 권리 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 있기 때문에 대출한도가 더 나올 수도 있어서 담보신탁방식을 이용하는 경우가 있습니다.

▶ 매매대금을 반드시 위탁자인 개인이 아닌 신탁회사가 지정한 계좌로 입금할 것
담보신탁방식은 등기부등본상 소유자가 신탁회사이기 때문에 원칙적으로는 신탁회사와 계약을 체결하고 원래의 집주인은 압회해서 확인을 하게 되는데요. 만약 집을 맡긴 개인과 계약서를 쓴다면 신탁회사의 동의와 확인이 반드시 필요합니다.
그리고 중요한게 매매대금으로는 대출금을 전액 갚아야되고 대출금을 갚고 나면 신탁을 해지하는 절차가 반드시 수반되야 합니다. 그래서 매매대금 지급도 중요한데요. 계약금이나 잔금을 위탁자인 개인에게 직접 주면 절대 안됩니다. 반드시 신탁회사가 지정한 계좌로 입금해야 대금이 안전하게 관리되고 대출금 상환에도 문제가 생기지 않습니다.
만약 개인에게 직접 돈을 줬다가 그 돈이 대출상환에 쓰이지 않으면 나중에 소유권이전 절차에 문제가 생길 수 있습니다. 이렇게 잔금을 치루고 나면 신탁회사가 소유권을 넘기는 절차를 진행하게 됩니다. 정리하자면 신탁회사가 먼저 소유권을 원래 집주인에게 돌려주고 그 다음에 사연자님에게 넘겨주는 이중절차가 이뤄지는 거죠.

▶ 반드시 신탁원부의 내용을 확인하고 신탁회사 담당자에게 확인 받을 것
여기서 몇 가지 확인해야 될 사항들이 있는데요. 먼저 등기소에서 신탁원부라는 서류를 발급받아서 반드시 살펴봐야 합니다. 이 서류에는 이 아파트가 어떤 조건으로 신탁되어 있는지 대출금은 얼마나 남아있는지 등이 자세히 나와 있습니다. 만약 매매대금보다 대출금이 더 크다면 신탁이 해지될 수 없기 때문에 사실상 매매가 불가능해질 수 있겠죠. 원래의 집주인이나 부동산 중개업소의 말만 듣기 보다는 궁금한 내용은 신탁원부에 나와있는 신탁회사의 담당자에게 확인하시는게 좋습니다. 
그리고 계약서를 작성할때 특약사항도 꼼꼼히 넣는 것이 좋은데요. 예를 들어 잔금을 지급한 날에 반드시 신탁을 해지하고 소유권을 이전한다 라거나 만약 신탁해지가 되지 않으면 계약금을 돌려받고 계약을 무효화한다 라는 내용을 명시하는 것이 좋습니다. 

 

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♧ 오늘의 경제공부

집을 매수할때 모자란 자금은 은행에 근저당설정방식으로 대출을 실행하는 방법만 알았는데 담보신탁방식으로도 가능하다는 것을 알게 되었다. 부동산을 매수할때 특히 주의해야 할 점은 부동산중개업소나 매도인 개인의 말만 들으면 안된다는 것!!
들은 말이 사실인지 반드시 등기소든 은행이든 담당자나 관련 증명서류를 통해 꼭 확인해야 한다는 것을 다시금 상기하게 되었다.

참고로 신탁원부는 인터넷 등기소에서 발부 받을 수 없고 해당 등기소에 직접 방문하여 발급 받아야 하니 참고하세요!!
준비사항: 수수료 납부를 위한 카드 및 현금 지참, 신청인의 신분증, 신탁원부 발부할 해당 부동산의 주소 및 등기부등본상의 신탁원부번호

등기소 찾기를 통해 가까운 등기소에 방문하여 신탁원부 발급 및 열람하시고 아래의 링크에서 확인하세요.
대법원 인터넷 등기소 사이트
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https://www.iros.go.kr/index.jsp

인터넷등기소