[경제공부] 집주인이 바뀌어도 구두로 맺은 합의가 유효한가요?(전세계약)

전세계약이 올해 초에 종료가 되었는데 집주인이 같은 조건으로 1년만 더 살아달라고 해서 구두로 연장을 했습니다. 내년 초에 나가는것으로 하되 그 전에라도 3개월전에만 얘기하면 저희가 원할때 언제든지 나갈 수 있는 조건이었습니다. 집주인이 들어와 살고자하는데 전세금을 내어줄 자금이 부족한 상황이었고 올 하반기 중에는 들어올 수도 있었기에 저희에게 유리한 조건으로 연장을 했던 겁니다.
그런데 지난 달 집주인의 사정이 어려워져서 집을 매각하겠다는 연락을 받았고 얼마 전 계약이 체결되었다고 합니다. 새 집주인은 내년 초에 직접 거주할 예정이라는데요. 그래서 그 전에는 저희도 이사를 나갈 수 없고 내년 초에는 확실히 이사를 나간다는 내용으로 합의서를 작성해줄 것을 요구하고 있습니다.
이런 경우에 이전 집주인과 구두로 합의한 내용은 효력이 없는 걸까요? 계약서를 따로 작성하지는 않았고 전화통화 녹음은 있습니다. 이사를 가려다가 유리한 조건을 제시받아 남게된건데 이럴거면 그냥 이사갈껄 후회가 됩니다. (2025.06.23)

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결론부터 말씀드리자면 기존 집주인과 구두로 계약한 내용도 새로운 집주인에게 동일하게 적용되기 때문에 언제든 계약을 종료하겠다고 요구할 수도 있고 심지어 원할 경우 지금 당장에라도 집주인이 바뀌기 전이라면 계약을 종료하고 나가겠다고 요구할 수도 있습니다. 먼저 기존 집주인과의 구두합의가 새로운 집주인에게도 적용되는지 살펴보겠습니다. 구두합의도 서면으로 작성한 계약서와 똑같은 효력을 갖기 때문에 계약 자체는 유효합니다. 또 통화내용을 녹음해서 남기셨다고 하니까 계약내용을 얼마든지 증빙할 수도 있겠죠. 그렇다면 이러한 구두합의가 새로운 집주인에게도 적용되는지를 봐야하는데요. 주택임대차보호법에 따르면 새 집주인은 기존 집주인의 지위를 자동으로 승계한다고 되어 있습니다. 즉 새로운 집주인이 원하든 원치않든 기존 집주인과 세입자간에 맺은 모든 조건을 그대로 이어받아야 한다는 거죠. 따라서 기존 집주인과의 구두합의 내용도 새 집주인에게 그대로 적용됩니다.

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결국 단순하게 정리해보자면 올해 초 1년동안 거주하되 중간에는 언제라도 나갈 수 있다는 내용으로 계약을 연장한거고 이건 집주인이 누구로 바뀌었든 간에 지켜져야 한다는 건데요. 구두로 합의한 계약내용에는 없지만 임대차보호법상 원하시면 1년이 아닌 2년을 주장하고 거주하실 수도 있습니다. 새로운 집주인은 이런 계약 내용으로 살고 있는 세입자가 있다는 것을 알고 계약했으니까 내년 초에 나가달라고 별도의 합의서를 쓰자고 하는 것일 텐데요. 사연자님은 합의서 작성을 거부할 수 있는 것은 물론이구요. 세입자의 계약기간과 계약승계에 관한 사항은 법에서 허용한 것이기 때문에 설령 합의서를 쓴다고하더라도 법적으로 아무런 효력이 없습니다. 그러니 새로 바뀌게 될 집주인이 내년에 계약을 이상없이 종료하기를 원한다면 합의서를 요구할게 아니라 오히려 적절한 보상을 해줄테니 내년 초에 계약을 종료하자고 부탁을 해야하는 상황인거죠. 

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만약 새로운 집주인과 관계가 우려된다면 임대차 계약승계를 거부하고 전 집주인으로부터 보증금을 돌려받는 방법도 있습니다. 집을 사고파는 건 집주인 마음이니까 세입자가 관여할 수 없지만 전 집주인과 맺은 임대차계약이 다른 사람에게 승계되는 것은 거부할 수 있습니다. 다시 말해 새로운 집주인과 계약을 이어나가고 싶지 않다면 계약을 해지하고 기존 집주인으로부터 보증금을 받아 나갈 수 있다는 건데요. 계약을 해지한 후에도 기존 집주인이 보증금을 돌려줄때까지는 기존 주택에 거주할 수도 있습니다. 만약 이렇게 승계 거부를 원하신다면 기존 집주인과 새로 바뀌게 될 집주인 모두에게 임대차계약이 승계되는 것을 거부한다는 의사를 명확하게 밝혀야 합니다. 계약을 해지하겠으니 언제까지 보증금을 돌려 달라는 내용증명을 양쪽에 보내고 의사가 전달되었다면 보증금을 받을때까지는 대항력 행사를 통해 계속 거주할 수 있습니다. 

 

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♧ 오늘의 경제공부

이번 내용은 임대차보호법에 따른 대표적인 내용이라 잘 알고 있었는데 갑자기 구두로 협의한 것은 어떻게 증명하지?라는 생각이 들어 구두계약에 대해 좀 더 알아보았다. 

구두계약(구두약정): 서면으로 작성된 문서 없이 두 사람 이상의 당사자가 서로 약속하는 것을 말함. 법적으로 유효할 수 있으나 명확한 증거가 부족하므로 분쟁 발생 시 다툼의 여지가 큼

- 법적 효력이 발생하는 경우
1. 상황에 따라 목격자를 두거나 대화 내용을 기록(녹음, 서면, 문자, 카톡 등)해 합의된 내용을 주고 받은 뒤 이에 동의한다는 답변을 받아 두는 것이 좋음.
2. 계약의 본질적인 부분(계약자 쌍방, 목적물, 거래대금의 액수 및 지급일, 목적물 인도 시기 등 계약의 중요 사항)에 대해 쌍방의 의사가 일치해야 함.
3. 구두계약과 서면계약은 전체적으로 하나의 계약이 되므로 서면계약으로 인해 당초의 구두계약과 이에 관련된 각서의 효력이 소멸되는 것은 아니다 라는 판결이 있음

- 구두계약 파기 사유
1. 계약금을 지급한 경우(계약금 있는 구두계약인 경우)
2. 계약상 문제(하자)가 있는 경우
3. 상대방이 계약 해제에 동의한 경우

- 구두계약 위약금
구두계약도 계약이므로 위약금 약정이 있다면 계약 파기로 위약금을 받을 수 있고 구두계약 파기로 손해를 입었다면 손해배상도 청구할 수 있음.


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주택임대차보호법